En el alquiler de un local comercial en España, la fianza y las garantías adicionales son elementos cruciales para proteger al propietario ante posibles impagos o daños.
A diferencia del alquiler de vivienda, donde la fianza está estrictamente regulada, en los locales comerciales hay más libertad, pero también ciertos mínimos legales.
Este artículo explica en detalle qué es la fianza legal, qué son los avales bancarios y otras garantías, y cómo se gestionan al inicio y al final del contrato.
1. La fianza legal obligatoria (LAU)
Según el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la fianza en el arrendamiento de local comercial es obligatoria y equivale a dos mensualidades de renta.
Esta cantidad debe depositarse por el inquilino al firmar el contrato.
- Depósito: El propietario puede quedarse con la fianza en su poder, o ambas partes pueden acordar depositarla en un organismo público (como el IVIMA en Madrid o la INCASÒL en Cataluña).
- Destino: La fianza está destinada a cubrir las deudas por impago de renta o los daños causados en el local que vayan más allá del desgaste normal.
- Devolución: El propietario debe devolver la fianza en el plazo de 30 días desde la finalización del contrato, siempre que no existan daños o deudas. Si hay discrepancias, debe justificar por escrito los descuentos.
Importante: El propietario no puede utilizar la fianza para pagar reformas estructurales o mejoras que no sean necesarias. Solo para reparaciones derivadas del uso indebido del inquilino.
2. Garantías adicionales: el aval bancario
Dado que la fianza de dos meses suele ser insuficiente para cubrir posibles impagos durante varios meses, los propietarios exigen garantías complementarias.
La más común es el aval bancario.
¿Qué es un aval bancario? Es un contrato por el cual un banco se compromete a pagar al propietario una cantidad determinada (por ejemplo, 6 o 12 mensualidades) si el inquilino incumple el contrato.
El banco retiene ese importe en una cuenta del inquilino o le exige un depósito equivalente.
- Coste: El banco cobra una comisión de apertura (1-3% del aval) y una comisión anual de mantenimiento (0.5-1.5%).
- Vigencia: El aval suele ser por la duración del contrato, renovable anualmente. El inquilino debe presentar la renovación cada año como prueba.
- Ejecución: Si el inquilino no paga, el propietario presenta al banco una declaración de impago (normalmente con requerimiento notarial) y el banco abona el importe en un plazo de 10-15 días.
3. Otras formas de garantía
Además del aval bancario, se pueden pactar otras garantías:
- Depósito adicional en metálico: Pagar 3, 4 o más mensualidades como fianza adicional. Es menos común porque inmoviliza mucho capital del inquilino.
- Aval personal o solidario: Una tercera persona física (generalmente el administrador de la empresa o un familiar) avala personalmente con todos sus bienes presentes y futuros. El riesgo para el avalista es alto.
- Seguro de impago de alquiler: El inquilino contrata un seguro que cubre las mensualidades impagadas. El coste anual suele ser el 3-5% de la renta anual.
- Letras de cambio (pagarés): El inquilino entrega al propietario una letra de cambio por cada mensualidad. Si no paga, el propietario puede ejecutarlas por la vía cambiaria (más rápida que el desahucio).
4. ¿Cómo se pacta la fianza y el aval en el contrato?
El contrato debe especificar:
- Cantidad de la fianza legal (2 meses) y si se deposita o no en organismo oficial.
- Importe y tipo de garantía adicional (aval bancario, depósito, etc.).
- Plazo de devolución de la fianza finalizado el contrato.
- Procedimiento de ejecución del aval (ejemplo: 'Bastará un certificado del propietario acreditando el impago para que el banco proceda al pago').
5. Devolución de la fianza y cancelación del aval
Al terminar el contrato:
- Paso 1: Las partes realizan un acta de entrega del local, firmada por ambas, donde se detalla el estado del inmueble (se recomienda con fotos).
- Paso 2: Si no hay daños ni deudas, el propietario devuelve la fianza en 30 días. Si hay daños, entrega facturas o presupuestos y devuelve el resto.
- Paso 3: El inquilino solicita al banco la cancelación del aval. El banco requiere una carta de liberación firmada por el propietario.
- Paso 4: Si el propietario se niega a liberar el aval sin justificación, el inquilino puede acudir a los tribunales para reclamar daños y perjuicios.
Consejo práctico: Nunca entregues el aval original al propietario. Entrégale solo una copia compulsada. El original debe quedar en poder del inquilino para controlar su cancelación.
En conclusión, la fianza legal es un mínimo obligatorio, pero en el mercado comercial es habitual exigir avales bancarios de 6 a 12 meses.
Negocia bien estas garantías y asegúrate de que el contrato refleje exactamente lo acordado.